空き家問題

―――――　目次　―――――

１．空き家問題

２．「特定空き家」に認定されたらどうなる？

３．空き家問題の解決にむけて

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１．空き家問題

近年、「空き家問題」という言葉をよく聞くようになりましたが、一般的には、適切に管理されず放置されている空き家が原因で周辺住民の住環境に安全面・衛生面で悪影響を及ぼしているような状況が空き家問題といわれています。

 

■具体例

・老朽化した空き家の木材や屋根材・外壁材などが飛散し、通行人や近隣家屋に被害を与える

・大地震により、倒壊の危険がある

・ひと気がなく放火の対象となりやすい

・地域の景観を損ねる

・不審者が住み着き、近隣の治安が悪化する可能性がある

・ごみの不法投棄の場所になりやすい

 

自宅の近くにこのような空き家があったらどうですか？誰もが不安に感じるのではないでしょうか。しかし、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が制定されるまでは空き家に関する法律が存在しなかったために、このように周辺住民の住環境に悪影響を及ぼすケースが増加することになったと考えられています。

 

 

２．「特定空き家」に認定されるとどうなる？

空き家問題の原因になるのは「特定空き家」に認定されるものがほとんどです。「空き家対策特別措置法」では「特定空き家」は次のように定義されています。

「そのまま放置すれば保安上危険、衛生上有害となるおそれのある状態、他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にある空き家等をいう」「空き家対策特別措置法」では、特定空き家に認定された空き家の所有者には税制面での罰則や、罰金の支払いを科すことを認めています。そのため、空き家の所有者は市町村から特定空き家に認定されないよう、きちんと対策することが大切です。

 

 

３．空き家問題の解決にむけて

■空き家対策

対策として何があるでしょうか？

「空き家を処分する」「空き家を維持する」「空き家を活用する」の３つのカテゴリーが考えられます。

①「処分」　⇒　売却・ホームステージング・解体

②「維持」　⇒　管理委託・リフォーム/増築

③「活用」　⇒　賃貸・サブリース・民泊

今回は①と②に焦点を絞って考えていきたいと思います。

 

①「処分」＊相続者がいない場合の選択肢などとして考えられます。

〇売却

所有している空き家を将来的に利用する予定が無い場合、または維持管理する（できる）人が居ない場合には処分の中でも売却を検討するのもひとつです。特に所有者が空き家と離れた場所に住んでいる場合などは管理が難しいため、年数が経過し不動産価値が下がってから検討を始めるよりも、売却できるうちに売却するほうが心配事も減ります。また売却すると資産を現金化できるため、相続問題が起こりづらいとも言われてます。

●売却の注意点

買い手が必ず現れるとは限らないということです。そのため、空き家を売却できるまでの間、空き家の管理費用や保険代などを負担することになる可能性があることを念頭に置いておくことが大切です。

 

〇ホームステージング

ホームステージングって何？という方も多いと思いますが、欧米には古くから知られている不動産の売却方法の一つです。空き家となった不動産をモデルルームのように家具や小物でコーディネートし、買い手が自分の住んでいる姿をイメージさせやすくすることで、物件の魅力を高め、結果的に早くそして高く不動産を売ることを目的とした手法です。売り出し開始から期間が経っているのになかなか売れない時などは、起爆剤として検討するのも良いかもしれませんね。

●ホームステージングの注意点

ホームステージングには家具のレンタル代やコーディネート費用などもかかることをお忘れなく。ご自身でコーディネートできれば良いですね。

 

〇解体する

空き家の処分を検討する際、解体も適切な対策事例の一つです。土地を手放したくないというだけでなく、空き家の管理費用の負担や常に空き家のことを気に掛けるストレスから解放されたいという場合の対策のひとつです。

空き家に住む予定が無い場合は、更地にした土地で駐車場経営や貸倉庫業などのビジネスをはじめるなどの選択肢も広がります。

●解体の注意点

空き家所有者の多くが気になるのは固定資産税ではないでしょうか。よく知られているのは、空き家を解体して土地のみにすると固定資産税に適用されていた住宅用地特例の対象外となってしまい、税金が最大で6倍になるということがあります。空き家の解体費用と税金の増加分の負担は大きくもありますが、土地だけのほうが見栄えが良くなり売却しやすいというメリットがあります。

 

 

②「維持」

〇リフォーム/増築

空き家の相続を機に、相続した家へ移り住むこともあるでしょう。相続する空き家は実家の場合が多く、両親の思い出が詰まった家で暮らしたい、今の家は子供に譲るつもりといった理由で移り住むケースが考えられます。

しかし、相続する空き家は古い家である場合がほとんどです。そのまま移り住むと不便を感じることも多くあります。また子供の数によっては手狭に感じることもあるかもしれません。そこで、空き家をリフォームもしくは増築をして引き継いだ世代のライフスタイルに合った環境づくりが必要になってくるでしょう。空き家のリフォームや増築はもちろん費用は掛かりますが、建て替えや新築よりも安価に済ませることができる場合が多く、費用面ではメリットが大きいといえます。

●リフォームの注意点

マンションの場合は注意が必要です。管理組合によってはリフォーム自体できない場合もあるようです。マンションは戸建てよりも比較的安くリフォームができることが特徴ですが、リフォーム自体が難しいこともあることを認識しておきましょう。まずは管理組合にあらかじめ相談することも大切です。

 

 

ここまでそれぞれのメリットとデメリットを比較してきましたが、いずれかを選択するに当たっては、やはりその道の専門家にご相談されることをお薦めします。

もちろん、豊和住建ではご相談を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。